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Pourquoi les banques conseillent les hypothèques les  plus chères

Les banques qui octroient des hypothèques sont confrontées à un conflit d’intérêts. Elles recommandent des hypothèques à taux fixe alors qu’il existe des modèles plus avantageux pour leurs clients.

En Suisse, seule une hypothèque sur cinq est conclue sous forme d’hypothèque indexée sur le marché monétaire, les autres étant presque exclusivement des hypothèques à taux fixe.

Une proportion surprenante, car ces 30 dernières années, les  hypothèques du marché monétaire ont presque toujours été plus avantageuses que les hypo­ thèques à taux fixe même  si l’écart de taux entre les hypothèques à long terme et celles à court terme s’est resserré.

 

Les banques face à un conflit d’intérêts

Une explication plausible est le conflit d’intérêts auquel sont confrontées de nombreuses banques.

Explication : les banques placent l’ argent déposé à  court terme par leurs épargnants sur de longues durées, par exemple dans des hypothèques à taux fixe. Comme les fonds investis restent bloqué sur  une  longue périodes les banques peuvent demander en contrepartie un intérêt plus élevé que celui qu’elles versent aux épargnants. C’est pourquoi nombre d’entre elles recommandent des hypothèques fixes à moyen ou long terme et n’offrent des hypothèques du marché monétaire que sur demande expresse. D’autres demandent des intérêts tellement élevés que les clients préfèrent opter pour une hypothèque à taux fixe.

Ce conflit d’intérêts a aussi pour effet que les durées sont fixées sans stratégie bien définie. Pourtant, seule une stratégie permet de déterminer la bonne combinaison de modèles hypothécaires et de durées.

Choisir une hypothèque fixe n’est judicieux que dans l’hypothèse d’une forte hausse des taux. Mais si le preneur d’hypothèque table sur des taux constants, voire en  baisse,                  l’hypothèque du marché monétaire est la meilleure option.

Les intermédiaires hypothécaires ne sont pas à l’abri des conflits d’intérêts, car la plupart vivent des commissions.

Plus la durée de l’hypothèque est longue, plus la commission est élevée. Il y a donc une forte incitation à recommander des hypothèques fixes de la durée la plus longue possible.

Le corollaire, c’est que les clients doivent supporter au fil des ans des coûts supplémentaires considérables.

 

Bon à savoir :  une hypothèque fixe offre une sécurité budgétaire, mais n’est pas sans risques. Un changement d’emploi, une maladie ou un divorce peuvent obliger à vendre son bien et à résilier l’hypothèque de façon anticipée, ce qui coûte très cher. Il est donc recommandé de choisir différents modèles d’hypothèques dont les durées diffèrent de trois ans au maximum.

 

Une hypothèque   à taux fixe n’est intéressante que si les taux augmentent fortement  et  restent  élevés longtemps. Toutefois, vous pouvez vous protéger contre le risque de hausse des taux avec une hypothèque du marché monétaire.

 

Source : Journal VZ news 124 février 2021, p 9, vzch.com